Изменения в договор аренды
При возникновении ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ, не следует торопиться с его расторжением на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. Наш профессиональный юрист поможет оформить изменения и разъяснить все особенности заключения данного соглашения.
Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:
- платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
- сторон, изначально подписавших договор (ст. 617 ГК РФ);
- предмета договора (ст. 607 ГК РФ).
- сроков внесения арендной платы;
- проведения капитального ремонта;
- проведения текущего ремонта и пр.
Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий.
Внести изменения любая сторона договора вправе:
- по взаимному согласию с другой стороной договора;
- не раньше истечения годичного периода, в течение которого должен исполняться договор на прежних условиях;
- не чаще 1 раза в течение годичного периода.
Имущество, сдаваемое в аренду, перешло к другому собственнику (физ лицо)
При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.
В некоторых ситуациях новый собственник не выражает стремления вносить изменения в договор. Например, квартира сдавалась внаем на длительный период, но хозяин ее продал или умер. Новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его фигурантом.
Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период. Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине.
Имущество, сдаваемое в аренду, перешло в собственность юридического лица
Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется. В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются.
В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.
Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ. Обновленная организация, выступающая арендодателем, автоматически обретает статус правопреемника:
- составляется передаточный акт;
- вносятся изменения в договор аренды касательно его прежнего и нового участников;
- вновь образованное ЮЛ становится законным арендодателем на оставшийся срок (обозначенный в договоре период).
В данной ситуации ваш юрист, занимающийся регистрацией и перерегистрацией договоров, советует не тратить впустую средства:
- на составление нового арендного договора;
- на внесение изменений в уже действующий договор путем подписания соглашения по этому поводу.
Обычно такие договоры проходят гос. регистрацию. При смене собственника в ЕГРП регистрируется заявление правопреемника, туда же вносится новая регистрационная запись, касающаяся аренды. Запись (в зависимости от типа регистрации ЮЛ) должна соответствовать:
- или разделительному балансу;
- или передаточному акту.
Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.
Изменения в договоре по сумме арендной платы
Арбитражные споры, касающиеся договоров аренды, возникают чаще всего из-за того, что стороны не могут согласовать цену при изменении каких-то условий. Если бы вопрос цены (существенное условие) не был согласован изначально, тогда не было бы и самого договора. Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:
- или повышения арендной платы;
- или ее снижения;
- или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.
Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях.
- Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.
- Ваш юрист может указать на конкретный законодательный акт, допускающий корректировку цены аренды при определенных условиях.
Методика изменения арендной платы в общем виде представлена в статье 614 ГК РФ. В то же время практическое использование этих правил представляет собой более сложное действие, и неопытные юристы вряд ли смогут отстоять интересы клиента в суде.
Зато компетентный правовед хорошо знаком не только с фундаментальными положениями основных статей ГК РФ, но также с другими законодательными актами, способными повлиять на решение судьи. Это могут быть:
- различные разъяснения к уже изданным законам;
- постановления;
- более ранние решения суда (прецеденты) по аналогичным делам, на которые стоит указать.
Юрист, занимающийся вопросами аренды, разработает и представит клиенту стратегию защиты его интересов, причем это должен быть максимально выгодный вариант. Тогда можно рассчитывать, что исход процесса будет позитивным.
Необходимо еще при заключении договора четко обозначить в документе размер арендной платы, а также урегулировать все разногласия, касающиеся сроков выплат, механизма и условий передачи денег. Ведь средства, перечисленные в последний день, могут не дойти до адресата в установленный срок, и этот фактор может предоставить арендодателю право расторгнуть договор.