+7 (499) 653-64-87 БЕСПЛАТНАЯ ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ

Изменения в договор аренды

Выиграем любое дело с гарантией или вернем деньги!
Бесплатная горячая линия +7 (499) 653-64-87

При возникновении ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ, не следует торопиться с его расторжением на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. Наш профессиональный юрист поможет оформить изменения и разъяснить все особенности заключения данного соглашения.

 
В одностороннем порядке дополнять договор или другие вспомогательные документы какими-либо новыми пунктами закон запрещает.

Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:

  • платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
  • сторон, изначально подписавших договор (ст. 617 ГК РФ);
  • предмета договора (ст. 607 ГК РФ).
  • сроков внесения арендной платы;
  • проведения капитального ремонта;
  • проведения текущего ремонта и пр.

Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий.

Внести изменения любая сторона договора вправе:

  • по взаимному согласию с другой стороной договора;
  • не раньше истечения годичного периода, в течение которого должен исполняться договор на прежних условиях;
  • не чаще 1 раза в течение годичного периода.
 
Если стороны, подписавшие первоначальный договор, при изменении условий не могут договориться по-новому, тогда инициатору внесения изменений в документ следует обратиться в суд.

Имущество, сдаваемое в аренду, перешло к другому собственнику (физ лицо)

При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.

В некоторых ситуациях новый собственник не выражает стремления вносить изменения в договор. Например, квартира сдавалась внаем на длительный период, но хозяин ее продал или умер. Новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его фигурантом.

Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период. Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине.

Имущество, сдаваемое в аренду, перешло в собственность юридического лица

Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется. В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются.

В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.

Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ. Обновленная организация, выступающая арендодателем, автоматически обретает статус правопреемника:

  • составляется передаточный акт;
  • вносятся изменения в договор аренды касательно его прежнего и нового участников;
  • вновь образованное ЮЛ становится законным арендодателем на оставшийся срок (обозначенный в договоре период).

В данной ситуации ваш юрист, занимающийся регистрацией и перерегистрацией договоров, советует не тратить впустую средства:

  • на составление нового арендного договора;
  • на внесение изменений в уже действующий договор путем подписания соглашения по этому поводу.

Обычно такие договоры проходят гос. регистрацию. При смене собственника в ЕГРП регистрируется заявление правопреемника, туда же вносится новая регистрационная запись, касающаяся аренды. Запись (в зависимости от типа регистрации ЮЛ) должна соответствовать:

  • или разделительному балансу;
  • или передаточному акту.

Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.

Изменения в договоре по сумме арендной платы

Арбитражные споры, касающиеся договоров аренды, возникают чаще всего из-за того, что стороны не могут согласовать цену при изменении каких-то условий. Если бы вопрос цены (существенное условие) не был согласован изначально, тогда не было бы и самого договора. Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:

  • или повышения арендной платы;
  • или ее снижения;
  • или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.

Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях.

  • Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.
  • Ваш юрист может указать на конкретный законодательный акт, допускающий корректировку цены аренды при определенных условиях.

Методика изменения арендной платы в общем виде представлена в статье 614 ГК РФ. В то же время практическое использование этих правил представляет собой более сложное действие, и неопытные юристы вряд ли смогут отстоять интересы клиента в суде.

Зато компетентный правовед хорошо знаком не только с фундаментальными положениями основных статей ГК РФ, но также с другими законодательными актами, способными повлиять на решение судьи. Это могут быть:

  • различные разъяснения к уже изданным законам;
  • постановления;
  • более ранние решения суда (прецеденты) по аналогичным делам, на которые стоит указать.

Юрист, занимающийся вопросами аренды, разработает и представит клиенту стратегию защиты его интересов, причем это должен быть максимально выгодный вариант. Тогда можно рассчитывать, что исход процесса будет позитивным.

Необходимо еще при заключении договора четко обозначить в документе размер арендной платы, а также урегулировать все разногласия, касающиеся сроков выплат, механизма и условий передачи денег. Ведь средства, перечисленные в последний день, могут не дойти до адресата в установленный срок, и этот фактор может предоставить арендодателю право расторгнуть договор.

 
Заказать обратный звонок

 

Выберите суд в котором вам требуется защита:

Записаться на консультацию