Получение квартиры по ДДУ одним участником: экспертное мнение

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании "Мой Источник Права". Комментарий нам предоставил адвокат Иванов Андрей Викторович, специалист с более чем десятилетним опытом работы в области жилищного права. В интервью мы обсудили нюансы получения квартиры по договору долевого участия (ДДУ) одним участником и затронули частые вопросы и проблемы, возникающие в этой области.

Что такое ДДУ и кто может быть его участником?

Андрей Викторович: Договор долевого участия (ДДУ) — это соглашение между застройщиком и дольщиком, в рамках которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после завершения строительства передать его дольщикам. Основное преимущество ДДУ заключается в том, что он позволяет гражданам приобретать квартиры на этапе строительства по более низким ценам, чем на вторичном рынке или у застройщика после завершения строительства.

Участником ДДУ может быть как физическое лицо, так и юридическое. Чаще всего, конечно, участниками выступают граждане, желающие приобрести жилье для личных нужд. Однако встречаются и случаи, когда юридические лица вкладываются в строительство с целью последующей перепродажи недвижимости или использования в коммерческих целях.

Какие особенности имеет получение квартиры по ДДУ одним участником?

Андрей Викторович: Основа получения квартиры по ДДУ одним участником заключается в тщательном выборе застройщика и внимательном заключении договора. Это включает в себя проверку текущей финансовой стабильности застройщика, изучение его предыдущих проектов и, конечно, внимательное изучение самого контракта.

Одним из важных моментов является то, что участник должен убедиться, что ДДУ прошел государственную регистрацию. Без этой процедуры договор считается недействительным и не дает никаких гарантий дольщику. Регистрация ДДУ подтверждает, что условия договора соответствуют законодательству РФ и защищают права потенциального дольщика.

Кейс 1: Потенциальные риски

Приведу пример из практики. Клиентка Ольга обратилась к нам с вопросом о возможности вернуть свои средства, вложенные в строительство по ДДУ. Проблема была в том, что застройщик затянул сроки сдачи дома, и возникли серьезные опасения по поводу его банкротства.

При изучении документов оказалось, что договор действительно не был зарегистрирован в Росреестре. Это создавало дополнительную сложность, так как Ольга фактически не имела юридических оснований требовать возврата средств. Мы помогли ей составить претензии и исковые заявления, результатом чего стало возвращение большей части вложенной суммы. Этот случай — яркий пример того, как важно сразу обеспечить юридическую защиту своих интересов.

Как избежать проблем при заключении ДДУ?

Андрей Викторович: Для того чтобы избежать неприятностей при заключении ДДУ, стоит учесть несколько ключевых моментов:

Внимательно изучите репутацию застройщика. Посмотрите на его предыдущие проекты, отзывы участников, финансовое состояние компании.
Проверьте наличие всех необходимых разрешительных документов, таких как разрешение на строительство.
Убедитесь, что ДДУ прошел государственную регистрацию. Без этого договор не будет защищать вас в полной мере.
Обратитесь к юристу для предварительной оценки договора и выявления возможных рисков.

Кейс 2: Проблемы с инфраструктурой

Другой наш клиент, Сергей, столкнулся с проблемой после того, как получил квартиру по ДДУ. Оказалось, что несмотря на заверения застройщика, рядом с домом отсутствовала обещанная инфраструктура: детские сады, школы и магазины.

Мы помогли Сергею составить претензию в адрес застройщика и добились компенсации за недобросовестное выполнение обязательств. На нашем опыте этот пример показал, что необходимо не только внимательно читать ДДУ, но и проводить исследования по объекту, который вы приобретаете.

Какие сроки стоит учитывать при заключении ДДУ?

Андрей Викторович: Сроки играют огромную роль в долевом участии. Важно чётко понимать, когда застройщик обязуется завершить строительство и передать квартиру новому владельцу. В случаях, если сроки затягиваются, дольщик имеет право на компенсацию за каждый день просрочки. Однако чтобы добиться этого, необходимо иметь юридически грамотно составленный договор и всю необходимую переписку с застройщиком.

Одна из наших клиенток, Анастасия, подписала ДДУ на квартиру в новостройке. Согласно контракту, застройщик обещал завершить строительство в течение двух лет. Однако спустя три года дом не был сдан. Анастасия обратилась в нашу компанию. Мы помогли ей составить письменные претензии и в конце концов подали иск в суд. В результате Анастасия получила компенсацию за каждый день просрочки, а также возмещение ущерба, связанного с вынужденным арендным жильем.

Налогообложение и дополнительные расходы

Андрей Викторович: Второй важный аспект после сроков — это финансовая сторона вопроса. Помимо стоимости самой квартиры, необходимо учитывать дополнительные расходы: налог на имущество, стоимость регистрации права собственности, страхование, комунальные платежи и т.д.

Плюс покупатели зачастую сталкиваются с переплатами и скрытыми комиссиями. Так, один из наших клиентов, Михаил, был неприятно удивлен, когда при подписании акта приема-передачи квартиры ему выставили счет на значительную сумму за услуги ЖКХ, якобы накопившиеся за время строительства. Мы помогли Михаилу разобраться и добиться справедливого перерасчета, доказав, что данные выставления были необоснованными и неправомерными.

Какие действия предпринять, если застройщик не выполняет условия договора?

Андрей Викторович: Если застройщик не выполняет условия договора, важно действовать быстро и решительно:

Составьте письменную претензию в адрес застройщика. Важно грамотно изложить все претензии и указать на нарушения условий ДДУ.
Собирайте документы и доказательства: переписка, фотографии, акты осмотра.
Если претензия не дает результата, подавайте иск в суд. Учтите, что судебное разбирательство может быть длительным и затратным процессом.
Обратитесь за помощью к профессиональным юристам, которые помогут вам на всех этапах — от составления претензии до представительства в суде.

Кейс 3: Реструктуризация компании-застройщика

Еще один случай из нашей практики касается клиента Виктора, который столкнулся с тем, что компания-застройщик объявила о реструктуризации и заморозке строительства. В такой ситуации дольщики часто теряются и не знают, как защитить свои права.

Мы помогли Виктору собрать все необходимые документы, подготовили исковое заявление и представили его интересы в суде. В результате Виктор получил решение, обязывающее застройщика завершить строительство в определенные сроки, а также компенсацию за задержку. Сложности при таких ситуациях возникают из-за длительности процессов реструктуризации и возможно аннулируемого статуса старого договора, однако правильный юридический подход позволяет минимизировать потери.

Заключение: Важные советы при заключении ДДУ

Андрей Викторович: Завершая наш разговор, хочу дать несколько важных советов для всех, кто планирует заключить ДДУ:

Всегда проверяйте застройщика и его репутацию.
Тщательно изучайте договор, обращая внимание на все условия, особенно срок сдачи объекта и права на компенсацию при его нарушении.
Убедитесь, что договор прошёл государственную регистрацию.
Проконсультируйтесь с юристом перед подписанием любых документов.
Держите под контролем все этапы строительства и ведите переписку с застройщиком.

Напоминаем, что дольщик имеет все законные права для защиты своих интересов, но часто добиться справедливости можно лишь при поддержке квалифицированных специалистов. Мы в компании "Мой Источник Права" всегда готовы помочь разобраться в наиболее сложных и запутанных ситуациях.

Надеюсь, что наша беседа окажется полезной и поможет вам избежать проблем в процессе получения квартиры по ДДУ.

Источник