Составить договор купли-продажи земельного участка: комментарии юриста

Мы обратились за консультацией к юристу компании “Мой Источник Права” Михаилу Андреевичу Кузнецову. Михаил специализируется на вопросах недвижимости и земельного права и согласился поделиться своей экспертной точкой зрения на тему составления договора купли-продажи земельного участка.

Вопрос: Михаил Андреевич, какие основные моменты необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи земельного участка?

Михаил Андреевич: Прежде всего, следует обратить внимание на юридическую чистоту земельного участка. Это включает проверку правоустанавливающих документов, а также отсутствие обременений и ограничений использования земли. Очень важно также убедиться в правильности и полноте кадастровых данных, так как любые несоответствия могут стать причиной существенных проблем в будущем.

Вопрос: Как проверить юридическую чистоту земельного участка перед покупкой?

Михаил Андреевич: Для проверки юридической чистоты земельного участка необходимо запросить у продавца правоустанавливающие документы — это могут быть свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, дарения и так далее. Кроме того, следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтвердит отсутствие обременений на участок. Также полезно заказать кадастровую справку, чтобы убедиться, что все границы и площадь участка соответствуют реальным данным.

Вопрос: Какие пункты обязательно должны быть включены в договор купли-продажи земельного участка?

Михаил Андреевич: В договоре необходимо указать идентификационные данные продавца и покупателя, описание земли (кадастровый номер, адрес, площадь), цену сделки и порядок расчетов. Важно также подробно прописать условия передачи участка, момент перехода права собственности, гарантии продавца касательно отсутствия обременений и третьих лиц, которые могут претендовать на имущество. Несмотря на это, существуют и многие другие технические моменты, которые должны быть учтены в документе.

Вопрос: Могут ли возникнуть какие-либо специфические проблемы при покупке земельного участка?

Михаил Андреевич: Да, могут. Одной из распространенных проблем является наличие скрытых обременений или обязательств, например, неоплаченных налогов либо кредитных взысканий. Также возможны случаи, когда после покупки выясняется, что участок обременен сервитутами или обременениями, наложенными коммунальными службами. Например, в одном из наших кейсов клиент приобрел участок, находящийся в зоне потенциального затопления, и не смог ни построить дом, ни продать участок далее.

Вопрос: Какие еще нюансы могут возникнуть при заполнении договора?

Михаил Андреевич: Нередко возникают случаи, когда стороны не учитывают изменение стоимости земельного участка после совершения предварительного договора. В таких ситуациях может потребоваться корректировка условий основного договора купли-продажи. Например, однажды у нас был случай, когда покупатель не учел изменения рыночных цен на землю за полгода, и в итоге возникла необходимость в юридической адаптации договора.

Вопрос: Какова процедура государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка?

Михаил Андреевич: После подписания договора купли-продажи необходимо подать все документы для государственной регистрации. Это включает сам договор, правоустанавливающие документы на участок, кадастровую справку, а также квитанцию об оплате государственной пошлины. Заявление на регистрацию подается в Росреестр или через МФЦ (Многофункциональный центр). После рассмотрения документов, которое может занять до 10 рабочих дней, будет выдана выписка из ЕГРН с указанием нового владельца земельного участка.

Вопрос: Какие риски могут возникнуть в процессе этой регистрации?

Михаил Андреевич: Один из основных рисков — это отказ в регистрации сделки. Это может произойти из-за некорректных данных в документах, отсутствия необходимых бумаг или ошибок в кадастровом учете. В нашем опыте был случай, когда понадобилась корректировка границ земельного участка, так как существовали расхождения между кадастровым и фактическим положением участка на местности. В такой ситуации стороны вынуждены были заново подавать исправленные документы для регистрации.

Вопрос: Необходимо ли участие нотариуса при заключении договора?

Михаил Андреевич: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка не является обязательным условием. Однако, привлечение нотариуса может значительно снизить риски возникновения споров. Нотариус проверяет подлинность документов, подтверждает дееспособность сторон, отсутствие давления или мошенничества. Этот шаг особенно полезен для сделок с дорогостоящей недвижимостью или в случаях, когда одна из сторон имеет сомнения в добросовестности другой.

Вопрос: Какова стоимость нотариальных услуг при заверении договора купли-продажи?

Михаил Андреевич: Стоимость нотариальных услуг зависит от суммы сделки и тарифов, установленных конкретным нотариусом. В среднем, эта сумма составляет около 0.5% от стоимости земельного участка. Таким образом, за сделку стоимостью 1 миллион рублей нотариус может потребовать около 5 тысяч рублей. Однако, некоторые нотариусы предлагают фиксированную оплату за свои услуги независимо от стоимости сделки.

В заключение, хочется подчеркнуть важность внимательного подхода к процессу составления и заключения договора купли-продажи земельного участка. Правильно составленный договор — это гарантия успеха и безопасности сделки. Исключение даже незначительных ошибок может защитить вас от нежелательных последствий и юридических споров в будущем.

Источник