Изменения в договор аренды

Надзор в сфере соблюдения прав граждан и юридических лиц

Горячая линия +7 (499) 229-30-81
Судья
Прокурор
Советник юстиции

Наши преимущества, или почему выбирают именно нас

Бесплатная юридическая консультация

Выиграем дело в суде или вернем деньги

Взыщем с виновника
более 100 000
судебных расходов

Прием и государственный надзор осуществляют

Фото
АдвокатРогов Виктор Алексеевич
Фото
АдвокатАлексеева Надежда Романовна
Фото
Советник юстицииМиронов Федор Николаевич

При возникновении ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ, не следует торопиться с его расторжением на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. Наш профессиональный юрист поможет оформить изменения и разъяснить все особенности заключения данного соглашения.

 
В одностороннем порядке дополнять договор или другие вспомогательные документы какими-либо новыми пунктами закон запрещает.

Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:

  • платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
  • сторон, изначально подписавших договор (ст. 617 ГК РФ);
  • предмета договора (ст. 607 ГК РФ).
  • сроков внесения арендной платы;
  • проведения капитального ремонта;
  • проведения текущего ремонта и пр.

Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий.

Внести изменения любая сторона договора вправе:

  • по взаимному согласию с другой стороной договора;
  • не раньше истечения годичного периода, в течение которого должен исполняться договор на прежних условиях;
  • не чаще 1 раза в течение годичного периода.
 
Если стороны, подписавшие первоначальный договор, при изменении условий не могут договориться по-новому, тогда инициатору внесения изменений в документ следует обратиться в суд.

Имущество, сдаваемое в аренду, перешло к другому собственнику (физ лицо)

При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.

В некоторых ситуациях новый собственник не выражает стремления вносить изменения в договор. Например, квартира сдавалась внаем на длительный период, но хозяин ее продал или умер. Новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его фигурантом.

Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период. Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине.

Имущество, сдаваемое в аренду, перешло в собственность юридического лица

Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется. В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются.

В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.

Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ. Обновленная организация, выступающая арендодателем, автоматически обретает статус правопреемника:

  • составляется передаточный акт;
  • вносятся изменения в договор аренды касательно его прежнего и нового участников;
  • вновь образованное ЮЛ становится законным арендодателем на оставшийся срок (обозначенный в договоре период).

В данной ситуации ваш юрист, занимающийся регистрацией и перерегистрацией договоров, советует не тратить впустую средства:

  • на составление нового арендного договора;
  • на внесение изменений в уже действующий договор путем подписания соглашения по этому поводу.

Обычно такие договоры проходят гос. регистрацию. При смене собственника в ЕГРП регистрируется заявление правопреемника, туда же вносится новая регистрационная запись, касающаяся аренды. Запись (в зависимости от типа регистрации ЮЛ) должна соответствовать:

  • или разделительному балансу;
  • или передаточному акту.

Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.

Изменения в договоре по сумме арендной платы

Арбитражные споры, касающиеся договоров аренды, возникают чаще всего из-за того, что стороны не могут согласовать цену при изменении каких-то условий. Если бы вопрос цены (существенное условие) не был согласован изначально, тогда не было бы и самого договора. Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:

  • или повышения арендной платы;
  • или ее снижения;
  • или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.

Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях.

  • Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.
  • Ваш юрист может указать на конкретный законодательный акт, допускающий корректировку цены аренды при определенных условиях.

Методика изменения арендной платы в общем виде представлена в статье 614 ГК РФ. В то же время практическое использование этих правил представляет собой более сложное действие, и неопытные юристы вряд ли смогут отстоять интересы клиента в суде.

Зато компетентный правовед хорошо знаком не только с фундаментальными положениями основных статей ГК РФ, но также с другими законодательными актами, способными повлиять на решение судьи. Это могут быть:

  • различные разъяснения к уже изданным законам;
  • постановления;
  • более ранние решения суда (прецеденты) по аналогичным делам, на которые стоит указать.

Юрист, занимающийся вопросами аренды, разработает и представит клиенту стратегию защиты его интересов, причем это должен быть максимально выгодный вариант. Тогда можно рассчитывать, что исход процесса будет позитивным.

Необходимо еще при заключении договора четко обозначить в документе размер арендной платы, а также урегулировать все разногласия, касающиеся сроков выплат, механизма и условий передачи денег. Ведь средства, перечисленные в последний день, могут не дойти до адресата в установленный срок, и этот фактор может предоставить арендодателю право расторгнуть договор.

 
Заказать обратный звонок