Дело о недействительности договора аренды ввиду отсутствия регистрации и временного кадастрового учета в Росреестре

Дело № 15/13184

В компанию «Мир юстиции» обратился предприниматель, на протяжении двух лет арендовавший небольшую частью помещения в торговом зале. Ввиду неоплаты арендных платежей было принято решение об отказе в продлении договора, а собственник здания обратился в суд для взыскания долга по аренде и договорной неустойки.

При анализе документов и подготовке к судебному процессу адвокат обратил внимание на следующие обстоятельства:

• хотя договор был заключен на срок более одного года, стороны не обращались для регистрационных действий в службу Росреестра;
• по нормам Федерального закона № 218-ФЗ для аренды части здания или помещения установлено дополнительное требование: нужно поставить указанную часть на временный кадастровый учет с внесением данных в ЕГРН;
• при нарушении указанных правил договор признается недействительным, что лишает арендодатель возможности взыскать неустойку, предусмотренную договором.

Предприниматель не возражал против погашения долга по арендным платежам, однако по договору аренды размер неустойки был чрезмерным: 1% в день от суммы просрочки. Итоговая сумма штрафных санкций, которая была предъявлена к взысканию, составила почти 170 000 рублей.

Для защиты по делу адвокат запросил актуальную выписку из ЕГРН, в которой отсутствовали сведения о временном кадастровом учете и регистрации части здания. Это означало, что собственник здания не мог ссылаться на договор при расчете и взыскании неустойки. Поскольку основная сумма задолженности была погашена арендатором еще до завершения судебного процесса, суд принял решение об отказе иска. Во взыскании суммы неустойки было отказано в полном объеме, что позволило предпринимателю сохранить собственные средства и направить их на развитие бизнеса.